- 1 :やるっきゃ騎士φ ★:2012/05/18(金) 12:10:38.00 ID:???
- ソースは
http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20120518-00000001-president-bus_all
[1/2]
今書店に行けば、「アパート・マンション経営を勧める本」が数多く並んでおり、
多くが、「高利回り」や「老後の安定」「相続税対策」などをうたい文句にしている。
例えば、地方都市にある親の土地にマンションを建てたり、アパートを一棟買いするなどして
成功した人の話などが紹介されている。しかし長年、不動産の売買に関わってきた私は
声を大にして警告したい。「これからアパート・マンション経営はしてはいけない」と。
多くの人は、アパート経営を勧める大手不動産業者の「一括借り上げシステム(サブリース)」
という言葉に惹かれて投資を考える。アパートの建築契約を交わせば、業者側が部屋を
借り上げるしくみで、「30年間保証」などといううたい文句によって「30年間、投資物件の
家賃が保証されるのではないか」と考えるわけである。
しかし、このシステムは部屋を借りることを保証するだけで、家賃額を保証するものではない。
一定期間のみ家賃を保証し、その後は市況によって家賃を調整することになる。
年数が経って建物や設備が古くなれば、家賃が下がっていくのは普通のことだから、
ほとんどの場合損をすることになる。最初の3年は一定の額を保証されることが多いが、
この手の投資用物件は建築費用が相場より割高なことがほとんどだ。その差額で業者が
家賃保証をするしくみなのである。そもそもサブリースは、家賃相場の8~9割が大家に
支払われるシステムなので、最初から家賃を下げて自力で探したほうが得だといえるだろう。
新築当初1年から2年間くらいはそれなりに高い入居率となるかもしれない。
しかし、それは、これまで古いアパートに住んでいた人が、新しくて設備のよい部屋に入りたい
と移ってきたケースが多い。5年も経てばもはや新築ではなく、新しい物件に対抗するために、
さらに家賃を下げなければ入居率が下がるはずである。
もう一つ、固定資産税や土地・建物の評価額は、アパートの入居率が低下しても同額である。
一等地でない限り、アパート・マンションは、建ててから5年経過すると利回りも半分程度に
なると思ってよい。最初に業者がうたうような高い利回りは決して長く続かないのだ。
-続きます- - 7 :名刺は切らしておりまして:2012/05/18(金) 12:13:37.09 ID:bx+X5NF3
- 本当に儲かるなら、不動産屋が建てるだろ。
- 193 :名刺は切らしておりまして:2012/05/18(金) 14:34:37.81 ID:nWY+ApQz
- アパート経営するなら、
土地の下落も織り込んで、やるほうがいいよ。
たいていは下落率が土地が生んでくれる金より小さいから浮く感じで資産防衛になる。
だから、ローンくんで余計な利息はらうくらいならやめたほうがいい。
一括で買う金があるか、親から相続するかの二択じゃね - 237 :名刺は切らしておりまして:2012/05/18(金) 15:35:50.80 ID:R14/4QRz
- うちも賃貸マンションをやってるけど、アパートやら賃貸マンションで
儲けるには一切借金なしで建てること。
うちは親父が死んだときに物納ついでに区画を売って、残った土地にマ
ンションを建てて家賃収入で暮らしてるけど、管理は管理会社に任せて
る。 - 238 :名刺は切らしておりまして:2012/05/18(金) 15:43:00.42 ID:fnpfRPKv
- >>237
あふぉ発見
金がない奴が、相続対策でするのがAP
金があればほかに有利な投資は幾らでもある。
AP投資の利回り理解してるか? - 242 :名刺は切らしておりまして:2012/05/18(金) 15:53:42.38 ID:cnGv66Lt
- >>238
相続対策でするのがAPなんていつの時代の営業トークだよ。
借金さえなければ10%は堅いんだけど、
ほかに有利な投資とやらを是非聞いてみたいなあ。 - 293 :名刺は切らしておりまして:2012/05/18(金) 17:03:59.05 ID:5WRt+8HO
- ブラジルにも日本人は移民したよ。
日本に比べてとんでもなく過酷だった見たいだけど夢を描いて行ったんだな。
日本が衰退したとしてもその日本より遥かに貧しい国はたくさんある。
門戸を広げたらどんどんやってくるよ。
ニートも嫌がって就職したがらないような最底辺の仕事でも頑張れば日本では
月に20万円にはなる。
キチンと社会保障や健康保険、社会保障などが付くのなら手取り10万円程度でも
幾らでも移民してくるよ。
移民政策の前に働かないニートと失業者を最底辺でもいいから働かせる施策は
絶対必要だろうけど。 - 297 :名刺は切らしておりまして:2012/05/18(金) 17:19:09.99 ID:SSBH3Syx
- >>293
20万じゃ生活できないじゃん
老後の蓄えもできない
移民ではなく普通に出稼ぎで終わりだよね
祖国の両親を連れて来てみろ、それまで日本に一円も税金を納めたことがない奴がいきなり現れて生活保護でもされてみろ、日本は大赤字だわ
移民ではなく出稼ぎで十分 - 305 :名刺は切らしておりまして:2012/05/18(金) 17:29:02.20 ID:cnGv66Lt
- >>297
20万じゃ生活できないというタイプは、
不動産投資に向いていない。
一滴、一滴、コップに水を貯める。
コップに水が半分貯まったところで、普通の人は喉がカラカラだといって飲んでしまう。
これじゃあ駄目だ。コップに水が一杯になるまでじっと待つ。一杯になってもまだ飲まない。
コップから溢れた水を舐めるのだ
っつー人じゃないと不動産投資は向かない。 - 318 :名刺は切らしておりまして:2012/05/18(金) 17:56:30.76 ID:fnpfRPKv
- >>242
馬鹿発見
APは相続税対策なんだよ
金儲けとしてはハイリスク・ローリターン
AP以外の相続税対策あるか?
馬鹿は対策もしないで飛び込むから馬鹿といわれるw - 382 :名刺は切らしておりまして:2012/05/18(金) 20:28:38.09 ID:IZk1saXJ
この記事は、大東建託・東建コーポレーション・レオパレス・生和コーポレーションとかのことなんだろうね。
ただ、アパートの建物部分を投資するだけの大家業はまだ良いと思うよ。
元々、地主である程度資産がある訳だから、投資として失敗しても土地を処分すれば、
借金返済できて手元にも少しは残るだろうから。
もちろん、普通に土地だけ売っていた方が良かったと後悔するんだろうけど
地主であり資産家だから人生のやり直しが聞くし家族への被害も最小限で住む。
最悪なのは、都市部のワンルームマンションを新築で建築したのを部屋単位で分譲販売してる会社だよ。
東証2部のFJネクスト、東証2部のプレサンスコーポレーション、東証1部の日本エスリードとか、
陽光都市開発、日商エステムとかだね。
ワンルームを1600万とか2500万で売ってる。
こういう会社は、医師や経営者をメインにしてると思われるだろうが実態は違う。
昔は世間知らずの医師が買うこともあったが最近は医師も社会勉強してるし、
リスク管理能力の高い経営者はまず買わない。
実際は、公務員、教職員、看護師の名簿を業者から仕入れて、若い営業マンが朝から晩まで電話を掛けまくってる。
そして、実際にあって契約するんだが、頭金無しで35年ローンで買えるから年収700万のサラリーマンが
1700万のワンルームを5室くらいアパートローンで買ってる。
実際は、空室時のローン支払い、築古になると修繕積立金の値上げ、入居者募集の広告費、固定資産税、
入居者入れ替え時のリフォーム代、家賃集金賃貸管理料で、年間家賃収入の40%くらいが経費として掛かる。
そして売ろうにもワンルームなんて実需の需要が売れないから価格は3年で半額以下。
そもそも売る為にはローンと売却金額の差額を現金で入れないと売り出すことすら出来ない。
世間に揉まれてない緩い公務員や独身女性が買ってる。
こういうワンルームデベロッパーの売り上げが年間5000億円くらいあることを考えると、
リスクの高い不動産投資家が何十万人もいることになる。- 397 :名刺は切らしておりまして:2012/05/18(金) 21:08:59.74 ID:gQSo1mwZ
- 公務員てアパートやコインパーキング経営の副業していいの?
- 418 :名刺は切らしておりまして:2012/05/18(金) 22:22:33.60 ID:qEmlNT3m
- この記事ではあえて触れてないけど、銀行もグルだから。
結局、最後は土地ごと取られるよ。
もうビジネスモデルと言っていいよ。 - 446 :名刺は切らしておりまして:2012/05/19(土) 04:05:02.02 ID:DM5CpXzm
- >>382
>実際は、公務員、教職員、看護師の名簿を業者から仕入れて、若い営業マンが朝から晩まで電話を掛けまくってる。
>そして、実際にあって契約するんだが、頭金無しで35年ローンで買えるから年収700万のサラリーマンが
>1700万のワンルームを5室くらいアパートローンで買ってる。
この話だけ聞いた人は5室も買うなんてリスク管理できない馬鹿かと思うかもしれないが
最終的に信用能力いっぱいまで借金させられて買わされるというだけで、最初は誰でも
1室買うのみなんだよ。でも1室買ってサブリースでお金を支払ってもらってると
「順調じゃないですか、もう一室いかがですか?」と勧められた場合にむげに断れないんだよ。
サブリースでお金を払ってもらってるだけじゃなくて物件の管理会社も分譲会社の関連会社だしね。
で、次々に『人質』をとられて信用能力いっぱいまで買わされる。
たとえ節税目的でも1室でもかっちゃだめなんだよ。 - 455 :382:2012/05/19(土) 06:36:46.98 ID:qMXofuIJ
- >>446
> >>382
> >実際は、公務員、教職員、看護師の名簿を業者から仕入れて、若い営業マンが朝から晩まで電話を掛けまくってる。
> >そして、実際にあって契約するんだが、頭金無しで35年ローンで買えるから年収700万のサラリーマンが
> >1700万のワンルームを5室くらいアパートローンで買ってる。
>
> この話だけ聞いた人は5室も買うなんてリスク管理できない馬鹿かと思うかもしれないが
> 最終的に信用能力いっぱいまで借金させられて買わされるというだけで、最初は誰でも
> 1室買うのみなんだよ。でも1室買ってサブリースでお金を支払ってもらってると
> 「順調じゃないですか、もう一室いかがですか?」と勧められた場合にむげに断れないんだよ。
> サブリースでお金を払ってもらってるだけじゃなくて物件の管理会社も分譲会社の関連会社だしね。
> で、次々に『人質』をとられて信用能力いっぱいまで買わされる。
> たとえ節税目的でも1室でもかっちゃだめなんだよ。
その通り。
区分所有の投資は、ジャックス、オリックスのアパートローンはフルでローン組めるから営業マンの言いなり。
1件目買って様子を見て5年後に追加ならわかるが、ほとんどは1年以内にローン最高まで買い増し続ける。
地味な公務員生活の中での出来事だから、1件買うとテンション上がりまくり。
せめて、賃貸管理とかのシステムを解ってれば、サブリースの無意味さが解るんだけど
ネットもせずに不動産投資本を1冊も読まず、営業マンの言葉だけを信じて買う情報弱者ばかり。
将来、60歳までに死んで団信でローンちゃらならいいけど
75歳とかまで生きてればもう地獄の毎日か自己破産しかない。
そういう意味では>>1の言う残酷なアパート経営ですら、分譲賃貸マンションへの投資と比べれば天国なんだけどな。 - 481 :名刺は切らしておりまして:2012/05/19(土) 07:59:42.87 ID:gZlvaMWn
- おれはアメリカで投資してる。日本じゃ絶対しない。
アメリカじゃ、ローン返せなくなっても不動産を銀行に取られるだけ。借金は残らない。
日本は銀行に有利な法律すぎる - 489 :名刺は切らしておりまして:2012/05/19(土) 08:15:44.82 ID:ObOkmw0b
- >>481
しれ間に受けてる人が多いけど、現実はそんな生易しくないよ。
第一、「借金が残らない」とかいいながら、
資産価値がローン残高より大幅に下回ってなおローンを返済し続けてる人が多数なのはなぜか、
そこから調べてみたら?
「不動産を銀行に取られるだけ。借金は残らない。」なんておめでたい話じゃないとわかるから。 - 502 :名刺は切らしておりまして:2012/05/19(土) 09:04:21.53 ID:gZlvaMWn
- >>489
投資経験ないだろ?w 釈迦に説法だ。
アメリカは住宅ローンにも、いろんな種類がある。オプションが多いんだよ。
日本は選択肢が少なすぎ。 - 507 :名刺は切らしておりまして:2012/05/19(土) 09:10:03.55 ID:J1nLFnxQ
- >>502
リファイナンスしていたり、投資目的で他にも資産があったりすると追い込みかけられるぞ。
単純に明け渡せばゼロになる、というわけではない。
事情を知った釈迦なら>>481みたいなアホくさいことは書かない。 - 511 :名刺は切らしておりまして:2012/05/19(土) 09:12:29.63 ID:gZlvaMWn
- >>507
追い込みねーw アメリカで不動産買ったことあるの? どうせないんだろ? - 512 :名刺は切らしておりまして:2012/05/19(土) 09:15:28.82 ID:J1nLFnxQ
- >>511
話がずれてる。
買っただけでは踏み倒したらどうなるか、なんてことはわからんよ。
ってか、まさか州によって違う、ということも知らずに不動産買ってたの? - 514 :名刺は切らしておりまして:2012/05/19(土) 09:18:22.70 ID:gZlvaMWn
- >>512
質問の答えになってない。
買ったことあるか?と聞いてる。 - 515 :名刺は切らしておりまして:2012/05/19(土) 09:18:40.52 ID:/nSS+nvZ
- 日本は人口が減少しているのにアパート経営でもないだろ
マンモス大学の近隣で、学生相手のアパートなら儲かるかも
学生なら身元は保証されているし、4年で出て行く - 518 :名刺は切らしておりまして:2012/05/19(土) 09:21:47.67 ID:J1nLFnxQ
- >>514
無いよ。
甘っちょろいもんじゃないということはあんたよりは知ってるから。 - 531 :名刺は切らしておりまして:2012/05/19(土) 09:50:59.42 ID:V/FEjzWt
- 少子化だからねぇ。
大学の近所で中国人留学生向けアパートが良いかも。
ただし、いつの間にか6畳に20人くらいが・・・ - 533 :名刺は切らしておりまして:2012/05/19(土) 10:09:54.99 ID:qhUjkuN+
- 駅から2分大学まで8分 天王寺まで14分
洋間6帖ダイニング6帖家賃5万円
でもここ5年間空室7割なんだが、どこまで家賃下げればいいんだ・・・ - 535 :名刺は切らしておりまして:2012/05/19(土) 10:25:32.78 ID:WOxcV/JZ
- >>531
中国人や東南アジア系(特に男)を入居させると、部屋を無茶苦茶汚くして行く。
敷金でまかなえず追加取ろうとしても大半はトンズラ。
中国人とトラブルと大使館が乗り込んでくるからさらに厄介。 - 548 :名刺は切らしておりまして:2012/05/19(土) 11:13:56.12 ID:OI99Vp3A
- >>535
今って外国人入居者お断りって明言できないんだっけ? - 550 :名刺は切らしておりまして:2012/05/19(土) 11:19:13.41 ID:vaIx9cu+
- 黒人とブラジルはかりのアパートがあるだが
その中にいると 在日はまともに見える - 557 :名刺は切らしておりまして:2012/05/19(土) 11:31:52.82 ID:WOxcV/JZ
- >>548
明言は出来ないが基本貸さない大家が多い。
>>550
本当にそうだわw台所の排水は生ゴミ処理機じゃねーよw
結局、ゴキブリだらけで掃除もしない、タバコは吸うわで部屋が汚れまくり。
ペット可のアパマンでそっち系の外人入れると、退去時余りの悪臭に掃除しようが
臭い匂いが染み付いてしまう。所詮、土人は土人だと理解できるよ。 - 568 :名刺は切らしておりまして:2012/05/19(土) 12:01:55.00 ID:0v5XlEjP
- 酷い目にあったとか言ってる人は、契約無しで外国人に部屋貸してるのか?
世間知らずのDQNはどっちなんだよ - 581 :名刺は切らしておりまして:2012/05/19(土) 12:38:47.19 ID:BU8s5uqc
- 建てたそばから満室になるけど?
あぁ、だからライバル増やしたくないんだよね - 582 :名刺は切らしておりまして:2012/05/19(土) 12:41:48.59 ID:HZFSWdVS
- 家賃は下がって無いだろ。上がっても無いけど
- 586 :名刺は切らしておりまして:2012/05/19(土) 12:56:19.14 ID:ijc9V2Fd
- >>581
あんたの主観ではなく統計上はそうなってる。
毎年過去最高を更新。ほぼ20%は空室
>>582
>http://journal.suumo.jp/wp/wp-content/uploads/2012/04/355cec33bb0921f9fea19fb1883c39531.jpg - 613 :名刺は切らしておりまして:2012/05/19(土) 15:55:50.51 ID:flK7RS/a
- ID:eOAzEt1q
営業マン、こんなとこに書き込んでないで契約とってこいよ - 621 :名刺は切らしておりまして:2012/05/19(土) 16:58:12.81 ID:eOAzEt1q
- >>613 馬鹿だな
土日にPCの前に座ってる営業マンが居るか?
一回働けよ
自宅警備員 - 628 :名刺は切らしておりまして:2012/05/19(土) 17:28:58.41 ID:flK7RS/a
- アパート経営の腐っているところ
・他人の金でアパート建てるならアパート経営会社自らアパート建てればいいのにそれをしない
時点でおかしい。
・建てるアパートの多くは外観だけよくみせて内部は壁が薄くて隣の住居人の生活音が丸聞こえ
という酷い環境。
・けっきょく得するのはアパート経営会社だけで、大家と住居人は不幸になるだけ。
・人口が減っているのにアパートを建てまくるのはおかしい。空き部屋が目立とうがアパートを建
てて大家から金を奪わないと生きていけないアート経営会社 - 632 :名刺は切らしておりまして:2012/05/19(土) 18:04:07.05 ID:0brxPGSh
- 結局お前ら、どうすりゃいいのよ。
賃貸と持ち家どっちさ。
賃貸ならどんな家選べばいいのさ。 - 675 :名刺は切らしておりまして:2012/05/19(土) 22:09:56.72 ID:zYQXVCa6
- 友人の親が某家電量販店に土地貸してて、その友人はそのコネでそこ入社したわ。
持ってる土地にバイパスや幹線道路通るのが真の勝ち組だなと思う。 - 691 :名刺は切らしておりまして:2012/05/19(土) 23:53:49.13 ID:Ol5Rz7he
- 将来日本の老人たちがみんな死んで
人口が減少すれば、土地なんか無くてもそこらの空き家に
勝手に住めばいいんじゃない?
だから今買う必要はないと思う - 700 :名刺は切らしておりまして:2012/05/20(日) 01:59:31.69 ID:urB2MbMY
- 父が自宅兼マンション建てまして。かれこれ20年です。
一度も外壁塗装や錆取りや水廻りメンテetcしていません。
ゆくゆくは母ちゃんと俺に相続が廻って来るんだろうけれど
先ずは何から手をつけたらいいのやら。
傍から見ても父は経営に向いていません。それだけは解ります。
いまぽっくり逝かれたら、なんにも解りません。
できることから前もって知識を得ておきたいんですが、何から始めたらいい?
潰して更地にしたら住む処が無いです。
あと目の前の道路は軽自動車が徐行して通らないといけないほどの一通です・・・ - 705 :名刺は切らしておりまして:2012/05/20(日) 02:35:49.36 ID:f9mbQ7Jv
- >>700
屋根は点検しとけ、信頼できる業者見つけろ、なかったら役所に何か聞いてみろ。
耐震診断くっ付けてくる業者いるから要注意。
つけるとかなり高くなるから。 - 719 :名刺は切らしておりまして:2012/05/20(日) 04:48:58.63 ID:urB2MbMY
- >>705 いま父は外壁塗装&コーティングに興味示してまして、
一度塗ったらン十年は持つらしいとか、職人さんがノボリを背負って作業するんだとか
200万くらいの見積もりになりそうだとか・・・騙されてるよね?
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