1 :かぜのこ ★ 転載ダメ���2ch.net:2016/08/28(日) 17:15:21.33 ID:CAP_USER9
「毎月安定した収入がある」などの甘い言葉に乗って、アパート経営を決意したが、数年後に家賃を減額され、経営が苦しくなったーー。
こうしたアパート経営にまつわるトラブルを防ぐために、国交省は「家賃が減る可能性がある」といったリスクについて、業者に説明義務を課す法改正を決めた。

朝日新聞デジタルによると、対象となるのは「サブリース契約」と呼ばれる契約類型が対象。これは、土地の所有者が建てたアパートなどを、賃貸住宅管理業者などが
一括して借り上げ、入居者集めを含めた建物管理を行うというもの。空き室の有無に関係なく、一定額の家賃を業者が所有者に支払う。

近年は、個人の大家を中心に、契約時に「30年一括借り上げ」とされていたのに、途中で家賃を減額されたという苦情が増えていたという。
なぜ国交省はサブリース契約を問題視したのか。今回の制度改正で説明義務を課すことにはどんな意義があるのか。不動産の問題に詳しい家永勲弁護士に聞いた。


●強者を保護する「逆転現象」が生じている
 「家賃減額のトラブルの原因は、借地借家法が定める『賃借人による賃料減額請求権』です。この規定は強行規定(当事者の契約でも変更できない規定)とされています。
最高裁において、サブリース契約に賃料の自動増額特約や賃料保証特約などが規定されていたとしても、賃料減額請求権を行使することができるという結論が下されています。

近年のサブリース契約においては、賃貸人は不動産所有者たる個人で、賃借人が事業会社となっているケースが多くなっています。
このようなサブリース契約においては、経済的には強者とも思われる事業会社が、借地借家法による保護を受けるという逆転現象のような事態が生じています」

家永弁護士はこう指摘する。なぜ、そのような「逆転現象」が許容されているのか。
「サブリース契約に借地借家法が適用されるのか否かという点は過去に争われた当時、事業会社同士がサブリース契約の当事者となっていたという背景もあり、
最高裁は、サブリース会社の賃料減額請求権の行使を認めました。その後も判例は変更されておらず、さきほど述べた『逆転現象』が現在も許容されています」


●「説明義務」を課すことにどんな意味が?
今回検討されている「説明義務」を課すことにどんな意義があるのか。

「サブリース契約における賃料減額請求に関する苦情が増加し、国土交通省が、賃貸住宅管理業者に対して、『借賃(空室時期等に異なる借賃とする場合は、
その内容を含む)及び将来の借賃の変動に係る条件に関する事項』について説明義務を課すことでトラブル防止を図ったものです。

国土交通省が定めた説明義務の適用を受けるのは、任意登録となっている賃貸管理業者に登録している企業に限られます。
そのため、必ずしも全てのサブリース契約において説明義務が課されるものではありませんが、上記のような逆転現象が生じていること自体を
広く知らしめることは意義があると考えられます」
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20160828-00005031-bengocom-soci

前スレ  [★1日時 2016/08/28(日) 12:02:20.00]
http://daily.2ch.net/test/read.cgi/newsplus/1472353340/

4 :名無しさん@1周年:2016/08/28(日) 17:21:36.35 ID:g40Hs4Gb0
どっかのスレで貼られてた
これ見ると不動産なんて買いたくないわ

http://i.imgur.com/RjVEdP2.jpg

666 :名無しさん@1周年:2016/08/29(月) 01:37:39.11 ID:MqyO2Pa50
>>4
東京神奈川で生きろってことだな
他はカスだな 了解した

20 :名無しさん@1周年:2016/08/28(日) 17:28:40.17 ID:yXYO4L/D0
相続税が増税されたから賃貸住宅に投資の甘言に乗った
愚か者は自業自得w

26 :名無しさん@1周年:2016/08/28(日) 17:31:37.21 ID:LaXTmJ7v0
アパート建てるくらいの金をだな、株か新興国の国債でも買って
配当生活した方が1万倍気楽

48 :名無しさん@1周年:2016/08/28(日) 17:39:35.76 ID:h5xGxX6v0
>>26
株の配当金で年収1000万円なんて、アパート何棟分の総株資産(簿価)?

配当2%として5億円はつぎ込まないとダメ。

倒産したら紙屑だし。
毎日毎日チャートが気になって、寝られないんじゃね?

不動産なら1億円を全額借入金で10%の表面で回せば年収1000万。
費用として減価償却で100万~200万、借入利息で50万かるから

年間所得は750万円から850万円


貧乏人には止められない。

905 :名無しさん@1周年:2016/08/29(月) 20:56:44.21 ID:+2YB4ydD0
>>48
利回りが10%、ってところがお花畑www
都内のの優良住宅地でも5~6%がいいとこなのに。

418 :名無しさん@1周年:2016/08/28(日) 21:20:07.53 ID:qZuleUil0
最近すごい勢いで、アパート、マンションたってるけど

畑だけはいっぱいある田舎だから
人口が増える予定なんてないから

土地をもて余してる老人が騙されてるだけ

新築ですらうまらない

老人だまして楽しいか?

424 :名無しさん@1周年:2016/08/28(日) 21:24:29.76 ID:HEOpOY5F0
>>418
需要を見て建てさせるんじゃなく、空いた土地持ってたら建てようぜ!
って営業してっからね。
空き家がこんなに問題になってんのに、最近空いた土地の有効活用とかで
アパート建てようぜってCMやり始めたし、アイツラはもう馬鹿を騙すしか無くなったんじゃないかね

428 :名無しさん@1周年:2016/08/28(日) 21:26:07.12 ID:GuPZ3IwY0
>>424
土地があるなら、大家も損はしないよ。

建築費分ぐらいは入居するもんだ。

434 :名無しさん@1周年:2016/08/28(日) 21:29:34.78 ID:HEOpOY5F0
>>428
今はその建築費を取り返すのって結構難しいと思うんだが・・・。

場所が良ければ部屋は埋まるんだけど、地方はね・・・。

520 :名無しさん@1周年:2016/08/28(日) 23:21:58.29 ID:DqEpWpse0
これにしても太陽光にしてもほんとに儲かるならわざわざ個人に投資させないで会社で投資するって気づかないのかね?
太陽光販売業者がさかんに「売電と買電の差で月2万は儲かる(発電28000円-使用8000円ってことらしい)。毎月ローン15000で組めば15年で払えるからその後は丸儲けですよ」っていうから
「んじゃ家の屋根20年間専属で貸すから好きな機材そっちで乗っけて賃貸料1万円毎月振り込んでよ」って提案したらすげぇ機嫌悪くなったんです帰ってもらった

522 :名無しさん@1周年:2016/08/28(日) 23:25:03.00 ID:WEwySI+T0
>>520
何kW乗るかだが、仮に42円/kWの時で南向きに20kW乗るならその条件に間違いなく乗る。

あんたに毎月1万円払っても20年間で500万円は利益が出る。

525 :名無しさん@1周年:2016/08/28(日) 23:32:18.29 ID:LaXTmJ7v0
>>522
最初に設備投資金を借り、その金利を払う必要がある
自然災害に対する保険料が必要になる
メンテの費用も必要になる
更に大地震では保険で100%保障は存在しない。

など多くの費用を考えると、とても採算に合わないんだと思うぞ(個人の屋根の場合はとくに)

538 :名無しさん@1周年:2016/08/28(日) 23:39:12.04 ID:DqEpWpse0
>>522
一般ピーポーな俺んちにそんなバカでかいの乗るわきゃない。
28000円の見込みはカンカン照りの月の最大見込みなんだがそれは一切説明せず端っこに小さく書いてるような業者だったから。
電気代も俺んちは月万超えするし(何か売電パネルみたいの設置するからそれ見て節電すれば8000円くらいになるはずみたいな説明だった)明らかに損するのがミエミエだった

532 :名無しさん@1周年:2016/08/28(日) 23:35:49.25 ID:qlbdcKm00
>>525
ああ、災害保険は業者用だと個人が怒るレベルの安さなんだ。団体割引で。

メンテナンスもアパートの点検より楽。電気が予定より出てて、漏電してなきゃOKなんで。

539 :名無しさん@1周年:2016/08/28(日) 23:40:42.03 ID:LaXTmJ7v0
>>532
神奈川県知事が屋根を借りて家賃をすべて払う
>>520の>家の屋根20年間専属で貸すから好きな機材そっちで乗っけて賃貸料1万円毎月振り込んでよ
が可能だと言ったが実際は実現不可能で出来なかった。

549 :名無しさん@1周年:2016/08/28(日) 23:48:00.84 ID:WEwySI+T0
>>538
平屋でカーポート付きだと20kWくらい乗ったりするけどな。

>>539
5kWしか乗らないなら儲からないが、20kW乗るなら月1万円で十分に利益が出るぞ。
20kWなら軽く月に5万円以上の売電が可能だからな。

563 :名無しさん@1周年:2016/08/28(日) 23:57:45.94 ID:LaXTmJ7v0
>>549
>20kW乗るなら月1万円で十分に利益が出るぞ。
>20kWなら軽く月に5万円以上の売電が可能だからな。

じゃ君がそんな太陽光ビスネスをやったら?、君に屋根を1万で貸し出す人が殺到し
君は巨万の富を得る。
しかし、現実には誰もやらない=ビズネスモデルとして成立しない証拠

566 :名無しさん@1周年:2016/08/29(月) 00:00:46.49 ID:iq74invl0
>>563
何で成立しないか分かるか?
屋根を傷つけてまで、たったの1万円で20kWも乗る屋根を貸すようなお人よしがいないからだよ。
もしそういう人がいるなら儲かる。

あんたが、20kW乗る屋根をたったの月1万円で貸してくれるなら、マジで金払うよ。
今年の買い取り価格でもまだまだ十分に利益を出せる。

568 :名無しさん@1周年:2016/08/29(月) 00:02:05.87 ID:zh78an6g0
>>566
だから、ビズネスモデルとして成功しないから誰もやっていない
オマエ太陽光関係者か? 必死すぎる

569 :名無しさん@1周年:2016/08/29(月) 00:03:30.18 ID:iq74invl0
>>568
成立しないのは、1万円で貸す人がいないからだ。
もしそんな人が沢山いるなら事業として成立するわ。

で、あんたはそんな安い値段で本当に貸してくれるの?

571 :名無しさん@1周年:2016/08/29(月) 00:05:25.09 ID:a1/52E0i0
賃貸料金ってなんで 全額控除対象にならんのだ?

日本は最低限の衣食住の保障を憲法で認められているだろ?
毎月の支払いで家賃が一番高額なんだけど・・・

604 :名無しさん@1周年:2016/08/29(月) 00:28:51.13 ID:AZkYNziF0
原状回復費用の減価償却まとめ(国土交通省のガイドライン)

フローリング …全面張り替えは建物の耐用年数で残存価値1円。部分補修は経過年数は考慮しない
建具・柱 …建物の耐用年数で残存価値1円
畳表 …消耗品
畳床 …6年で残存価値1円
カーペット …6年で残存価値1円
クッションフロア …6年で残存価値1円
壁紙(クロス) …6年で残存価値1円
襖紙・障子紙 …消耗品
流し台 …5年で残存価値1円
ガスレンジ …6年で残存価値1円
便器、洗面台 …15年で残存価値1円
ユニットバス …建物の耐用年数で残存価値1円
エアコン …6年で残存価値1円
たんす・戸棚 …8年で残存価値1円
鍵の紛失 …経過年数は考慮しない
ハウスクリーニング …経過年数は考慮しない。通常の清掃分のみ


法律が変わったんでアパート経営者は不利になったんだよ
6年住めば修繕費はほとんどタダ
15年住めばフローリング・建具・柱・ユニットバス・鍵・クリーニング費用のみ査定対象
20~47年住めば修繕費ゼロ
 (建物の耐用年数は鉄骨や鉄筋なら47年で残存価値1円、木造なら20年で残存価値1円)
不動産屋に言われるままに払ったら大損だぞ

608 :名無しさん@1周年:2016/08/29(月) 00:31:23.87 ID:o3AE076Q0
>>604
俺、もう20年くらい住んでるから、どんなに傷んでても
出てくときに1円も請求されないってこと?

614 :名無しさん@1周年:2016/08/29(月) 00:37:16.29 ID:AZkYNziF0
>>608
20年も住んでたら残存価値なし
例えばエアコン・給湯器・流し台とかも機器の耐用年数が過ぎてるんで
払わなくていい
不当な請求されたらガイドラインの話すればいいし、
それでも聞かないようなら弁護士を頼んで民事裁判へ(略式1日)
70~80%の確率で勝訴できる

629 :名無しさん@1周年:2016/08/29(月) 00:48:25.48 ID:az+usVTo0
>>608
>>614

「普通に使ってて損耗する分は家賃に含まれてる。」 ってざっくりと認識してるわ。
要するに、 (貸し方が)敷金から引くのも間違いってことと思ってる。

国交省のガイドラインの説明でもこうなってるね。
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000020.html

●ガイドラインのポイント
(1)原状回復とは
原状回復を「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、
その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義し、
================================
その費用は賃借人負担としました。そして、いわゆる経年変化、
通常の使用による損耗等の修繕費用は、賃料に含まれるものとしました。
==============================
⇒ 原状回復は、賃借人が借りた当時の状態に戻すことではないことを明確化

670 :名無しさん@1周年:2016/08/29(月) 01:51:25.60 ID:/7HU3wgz0
>>666
>東京神奈川で生きろってことだな

不動産投資は東京でしか難しいけど
地価が暴落しようが、固定資産税が安くなるから生活には困らない

671 :名無しさん@1周年:2016/08/29(月) 01:56:20.45 ID:Ldda8bww0
>>670
そりゃ一生クソ田舎で暮らすんなら問題ないだろうけど
長く住んで土地売却する時に大きな差が生まれるんだが?
カッペには関係ないか

688 :名無しさん@1周年:2016/08/29(月) 02:27:55.51 ID:/7HU3wgz0
>>671
売却しなきゃ困る貧乏人の気持ちは全く理解できねぇ~ww

705 :名無しさん@1周年:2016/08/29(月) 03:08:14.51 ID:xEWGprF/0
>>688
あんた底なしのバカじゃねえんだろ?
クソ田舎の資産価値0に近い御殿笑に永住してる一生カッペ人間と
東京でマンションから戸建てに買い換える人間の違いくらいわかるだろ どっちが貧乏人だと思ってんだ

730 :名無しさん@1周年:2016/08/29(月) 05:04:27.18 ID:Jv+txtoF0
お役所は、法改正で対応するって言うことなのかな
でもよーわからんけど、契約時の話または特約が その強行規定とはいっても家賃の減額請求権と反するものになっているんだったら、
禁反言の原則に反しているわけでしょう?これは民法の信義則から導かれるんだよね?
信義則は、当然に一番強い強行規定出ないと困るわけで、裁判所としても、借地借家法の強行規定の「悪用」は認めない姿勢を示さないと困るはずだから
法改正前でも、本来当該規定で保護すべき直接居住する店子とは区別するなり何なりして判決しないもんなのかねえ

734 :名無しさん@1周年:2016/08/29(月) 05:08:32.43 ID:Jv+txtoF0
>>730
と、そもそもが家賃を下げないなんていう話はしていませんでしたよっていうことなら、話は別ね。

742 :名無しさん@1周年:2016/08/29(月) 05:16:14.08 ID:UD3JDeRsO
>>734
家賃は下げないと言うてたよ
大東建託の営業
ツッコミ入れても実績がーと言うから
実績のある物件どれですか?と聞いたら他県にありますって
糞田舎に家賃5万の二階建てアパートなんか建てても入居者集められるわけないのに
頭大丈夫?と思った

748 :名無しさん@1周年:2016/08/29(月) 05:20:37.61 ID:cekOaIIH0
>>742

WBSだったか羽生市で大東建託がやった手口を紹介していたが
営業は家賃下げないって言っても、契約書には下げるって小さい文字で書いてあるんだよ。
で、口説明だと言った言わないの問題になるが
契約書面ではばっちし減額の事は小さい字でかいてあるから詰むんだよ。

761 :名無しさん@1周年:2016/08/29(月) 05:38:25.10 ID:b4gusx9k0
地元で強い不動産屋に相談して地場の建設屋で格安で建ててもらうのが成功法だね。
あいつらはサブリース会社を目の敵にしてるから格安で〇〇建託、レ〇パレスより良い物件を建ててくれるしお客さん目線に立ってくれる。

今だと2億位で建てて、外人民泊させたらすぐに元取れそうだけどね
東京オリンピックまではね

764 :名無しさん@1周年:2016/08/29(月) 05:40:50.65 ID:sdk5Uc/60
>>761
上で書いたヤツいるけど金借りてマンションやるなら返済期間30年は当たり前だよ
5年後の話してどうすんだw

773 :名無しさん@1周年:2016/08/29(月) 05:48:48.03 ID:b4gusx9k0
>>764
説明が悪かったね、バカ高い建築費で建てるよりかは
格安で建てて、民泊で相場の3倍取れれば5年で利益が見えてきそうって話しね

ラブホを政府が外国人向けにするって話しあったでしょ?
http://min-paku.biz/news/gov-hotel.html
中国人らが1ヶ月一千万以上で一括借上げしてくれるらしい。
規模にもよるけど、そしたら5年で6億でしょ?

839 :名無しさん@1周年:2016/08/29(月) 08:14:59.70 ID:Wr3V+SjR0
コレ、消費者・利用者にとっては安い物件が選べるウハウハ状態ってこと?

842 :名無しさん@1周年:2016/08/29(月) 08:18:04.20 ID:0wd/NWoi0
>>839
安くは無いと思う
田んぼの中に建ってるアパートでも新築だと3LDKで家賃8万ほどするし

845 :名無しさん@1周年:2016/08/29(月) 08:19:42.32 ID:Qg4GJIgqO
>>842
しねーよ。
中都市でも6~7万からだ、ボンクラ。

944 :名無しさん@1周年:2016/08/30(火) 10:42:39.76 ID:YgXiepNH0
>土地の所有者が建てたアパートなどを、
>賃貸住宅管理業者などが一括して借り上げ

もともと建ってた古アパートなら
経営不振に陥るのは誰が管理しても同じじゃね?
ローンを組んでアパートを新築する場合は
銀行が危惧してローンを通さないケースが多いぞ


http://daily.2ch.net/test/read.cgi/newsplus/1472372121/l50/../人気ブログランキングへ